Daňový sprievodca pre predaj nehnuteľnosti na Slovensku — pravidlo 5 rokov, výnimky a výpočet dane.
Predaj nehnuteľnosti na Slovensku môže byť zdaniteľným príjmom fyzickej osoby podľa zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Zákon však obsahuje dôležité výnimky, vďaka ktorým väčšina predajov rodinných bytov daniam nepodlieha — ak sú splnené presne definované podmienky. Nesprávne pochopenie týchto podmienok môže stáť predávajúceho niekoľko tisíc eur.
Upozornenie: Tento článok má informatívny charakter a nenahrádza daňové poradenstvo. Pri konkrétnych otázkach odporúčame konzultáciu s daňovým poradcom alebo notárom.
Zákon o dani z príjmov stanovuje dva oslobodzujúce podmienky. Stačí splniť jednu z nich:
Ak ste nehnuteľnosť vlastnili viac ako 5 rokov pred predajom, príjem z predaja je od dane z príjmu oslobodený. Toto je najčastejšia situácia pri predaji nehnuteľností, ktoré ľudia vlastnia dlhšie.
Ak ste mali v predávanej nehnuteľnosti trvalý pobyt aspoň 2 roky bezprostredne pred predajom a súčasne ste ju vlastnili aspoň 2 roky, príjem je oslobodený. Táto podmienka chráni predaj primárneho bydliska.
Daňová povinnosť vzniká, ak nesplníte ani jednu z vyššie uvedených podmienok. Typické situácie:
Ak daňová povinnosť vzniká, postupujete takto:
Určíte predajnú cenu — suma uvedená v kúpnej zmluve.
Odčítate nadobúdaciu cenu — pôvodnú kúpnu cenu (alebo hodnotu zo znaleckého posudku pri dedičstve).
Odčítate preukázané výdavky — náklady na rekonštrukciu (dokladované faktúrami), odmena maklérovi, notárske a kolkové poplatky.
Výsledok je základ dane. Sadzba: 19 % do cca 41 500 € základu dane (v roku 2026), 25 % z časti presahujúcej túto hranicu.
Kúpili ste byt v roku 2023 za 120 000 €. Predávate ho v roku 2026 za 155 000 €. Rekonštrukcia vás stála 8 000 € (dokladovaná). Maklér si účtoval 3 % = 4 650 €.
Základ dane = 155 000 − 120 000 − 8 000 − 4 650 = 22 350 €
Daň (19 %) = 4 246,50 €
Pri predaji zdedenej nehnuteľnosti sa 5-ročný test počíta od nadobudnutia nehnuteľnosti pôvodným vlastníkom (poručiteľom), nie od momentu dedenia. To je výhodné pravidlo — ak poručiteľ vlastnil nehnuteľnosť viac ako 5 rokov, dedič môže nehnuteľnosť predať oslobodene od dane ihneď po dedičskom konaní.
Nadobúdacou cenou pri dedičstve je hodnota nehnuteľnosti stanovená znaleckým posudkom pre účely dedičského konania — nie nula. Preto je dôležité, aby znalecký posudok pri dedičstve presne odrážal reálnu trhovú hodnotu. AI ocenenie 1Reality vám pomôže orientačne zistiť trhovú hodnotu vopred.
Ak predáte nehnuteľnosť, z ktorej vzniká daňová povinnosť, musíte túto skutočnosť uviesť v daňovom priznaní za rok, v ktorom k predaju došlo. Termín podania: do 31. marca nasledujúceho roka (prípadne s predĺžením do 30. júna pri zomrelom alebo zahraničnom príjme).
Príjem z predaja nehnuteľnosti sa uvádza v tlačive daňového priznania typ B, oddiel VII (Ostatné príjmy). Odporúčame konzultáciu s daňovým poradcom, najmä pri komplikovanejších situáciách (čiastočný predaj, spoluvlastníctvo, predaj po rozvode).
Daň neplatíte, ak ste nehnuteľnosť vlastnili viac ako 5 rokov, alebo ak ste v nej mali trvalý pobyt aspoň 2 roky a vlastnili ste ju aspoň 2 roky. Stačí splniť jednu z podmienok.
19 % zo základu dane do cca 41 500 € a 25 % z časti presahujúcej túto hranicu. Základ dane = predajná cena − nadobúdacia cena − preukázané výdavky.
Áno, ak nie je splnený 5-ročný test vlastníctva (počíta sa od pôvodného nadobudnutia poručiteľom). Nadobúdacou cenou je hodnota zo znaleckého posudku pri dedičstve.
Pôvodnú kúpnu cenu, dokladované náklady na rekonštrukciu, odmenu maklérovi a notárske/kolkové poplatky. Všetky výdavky musia byť dokladované.
Správna predajná cena je základ — zistite ju zadarmo za 3 sekundy s AI ocenením 1Reality.
Oceniť nehnuteľnosť zadarmo
Domov